Vì sao nhà chung cư lại có thời hạn sử dụng? Và sau khi chung cư hết hạn sử dụng thì quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ trong chung cư sẽ ra sao? Trong bài viết này, mình sẽ viết để mọi người nắm và hiểu đúng về niên hạn của chung cư;  quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sẽ ra sao.

1. Niên hạn của chung cư là gì?

Theo hệ thống pháp luật hiện hành (cụ thể là Luật Nhà ở 2023), khái niệm về niên hạn hay thời hạn của chung cư được quy định rất rõ ràng.

Cụ thể, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng."

Theo định nghĩa trên, chúng ta cần nắm 3 vấn đề cơ bản về niên hạn (thời hạn sử dụng) nhà chung cư như sau:

- Tuổi thọ thiết kế nhà chung cư: đây là tuổi thọ được ghi trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật xây dựng

- Tuổi thọ thực tế nhà chung cư: là tuổi thọ dựa trên thẩm định thực tế chung cư tại thời điểm thẩm định.

Ví dụ: chung cư có tuổi thọ thiết kế 50 năm, nhưng sau 50 năm nếu kiểm định kết cấu vẫn tốt, vẫn sử dụng đc thì lúc này vẫn chưa bị phá dỡ. Lúc này tuổi thọ có thể hơn 50 năm. Còn ngược lại, sau 30 năm, chung cư xuống cấp, cơ quan có thẩm quyền vào kiểm định và buộc phải phá dỡ thì tuổi thọ (niên hạn) đến 30 năm này là hết.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

=> Vì vậy, “niên hạn chung cư” ≠ “thời hạn sở hữu căn hộ”

2. Quyền sở hữu nhà chung cư

Luật nhà ở năm 2023 đã tách bạch quyền sở hữu căn nhà với thời hạn sử dụng (niên hạn) của toà nhà (chung cư).

2.1 Mua căn hộ thì có quyền sở hữu căn hộ

Người mua căn hộ hợp pháp có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình và quyền sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư. Các quyền của chủ sở hữu gồm:

- Quyền sử dụng căn hộ.

- Quyền định đoạt: bán, tặng cho, thế chấp, để thừa kế... theo quy định pháp luật.

- Quyền sử dụng phần sở hữu chung theo quy định.

- Được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

2.2 Không phải cứ đến niên hạn là hết quyền sở hữu

Khi chung cư hết niên hạn, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm định nhà chung cư, nếu không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, nhà chung cư buộc phải phá dỡ thì quyền sở hữu vẫn không bị thay đổi. Việc phá dỡ chung cư cũ không đồng nghĩa Nhà nước lấy căn hộ của người dân.

Khi mua căn hộ, người mua không chỉ có căn hộ riêng mà còn có quyền sử dụng đất chung gắn với nhà chung cư theo quy định pháp luật đất đai.

2.3 Nếu phải phá dỡ thì căn hộ thuộc về ai?

Luật có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ sở hữu được giải quyết quyền lợi đối với căn hộ và chỗ ở theo phương án được phê duyệt. Nếu xây dựng lại tại chính địa điểm đó, vấn đề quan trọng sẽ là phương án bồi thường, tái định cư, bố trí căn hộ và các quyền lợi liên quan của chủ sở hữu.

Vậy chúng ta có thể hiểu: niên hạn của chung cư là thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế hoặc thời điểm kiểm tra, kiểm định nhà chung cư khi đến hạn hoặc xuống cấp trước hạn. Còn quyền sở hữu của chủ sở hữu chung cư khi hết niên hạn theo kiểm định không thay đổi.

Và khi hết niên hạn, phải xây dựng lại, chủ sở hữu chung cư sẽ đc hưởng quyền lợi theo luật tại thời điểm đó. Như trước đây là bồi thường theo hệ số K, còn giờ sẽ đóng góp theo tỉ lệ.