Một giao dịch đất trị giá 8 tỷ đồng, nhưng khi ra công chứng, các bên chỉ kê khai 2 tỷ để giảm thuế. Nghe rất quen đúng không?

“Ai cũng làm vậy mà” - “Chỉ là giảm chút thuế thôi” - “Không sao đâu, làm bao nhiêu giao dịch rồi có vấn đề gì đâu”

Một câu chuyện rất phổ biến khi mua bán đất đai

Câu chuyện thật: từ “tiết kiệm thuế” đến vướng vòng pháp lý Theo hồ sơ: Một thửa đất hơn 300 mét vuông được giao dịch thực tế 8 tỷ đồng, Nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi 2 tỷ, Phần chênh lệch 6 tỷ được “để ngoài”.

Sau đó, người mua tiếp tục bán lại: Giá lên 10 tỷ. Nhưng hợp đồng vẫn chỉ ghi… 2 tỷ

Cách làm này không chỉ xảy ra một lần mà được lặp lại nhiều lần. Kết quả: Số tiền thuế bị trốn hơn 160 triệu đồng.

Và cuối cùng: Người trong cuộc bị khởi tố Bị tuyên án tù (án treo sau phúc thẩm) Các bên liên quan cũng bị xử phạt.

Điều đáng nói: đây không phải trường hợp hiếm. Trong quá trình làm nghề, tôi gặp rất nhiều khách từng hỏi:

- “Anh ơi, mình ghi giá thấp đi cho đỡ thuế được không?”

- “Chủ nhà bảo ai cũng làm vậy, không sao đâu”

Và đúng là: Thị trường đã tồn tại thói quen “2 giá” từ rất lâu.

Nhưng vấn đề là: Không phải lúc nào cũng “không sao”

Rủi ro thật sự không nằm ở tiền thuế Nhiều người nghĩ: “Tiết kiệm vài trăm triệu tiền thuế là hợp lý”

Nhưng họ không nhìn thấy rủi ro phía sau: Nếu có tranh chấp Pháp luật chỉ bảo vệ số tiền ghi trên hợp đồng. Nếu giao dịch bị hủy, Bạn có thể mất phần tiền chênh. Nếu bị kiểm tra, Có thể vướng trách nhiệm hình sự. Tức là bạn đang đánh đổi sự an toàn pháp lý để lấy một khoản lợi trước mắt Góc nhìn cá nhân của tôi.

Tôi không nói đây là chuyện hiếm. Nhưng tôi luôn nói thẳng với khách: “Cái gì không đúng, sớm muộn cũng có rủi ro”; Và trong bất động sản: Rủi ro pháp lý luôn là thứ đắt nhất.

Bạn có thể: Mua đắt → vẫn gỡ lại được Mua nhầm → vẫn bán lại được

Nhưng: Dính pháp lý → có thể mất nhiều hơn bạn nghĩ

Câu chuyện này không phải để dọa. Mà là một lời nhắc rất thực tế: Đừng vì tiết kiệm vài trăm triệu mà đặt mình vào rủi ro hàng tỷ

Trong bất động sản: Minh bạch ngay từ đầu luôn là cách rẻ nhất về lâu dài Nếu bạn đang chuẩn bị mua bán nhà đất và có ai đó nói với bạn: “Ghi thấp giá đi cho đỡ thuế”.

Rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi kê khai giá mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

1. Bị truy thu thuế + phạt + tiền chậm nộp

Khi giao dịch bất động sản, các khoản thuế thường liên quan gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân (thường 2% giá chuyển nhượng)

- Lệ phí trước bạ (0,5%)

Nếu bạn kê khai thấp:

- Cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá theo khung giá đất hoặc giá thị trường

- Truy thu phần thiếu

- Phạt vi phạm hành chính (có thể 1–3 lần số thuế trốn tùy mức độ)

- Tính tiền chậm nộp (0,03%/ngày)

👉 Tổng tiền phải trả có thể cao hơn rất nhiều so với số tiền “tiết kiệm” ban đầu.

2. Nguy cơ bị xử lý về tội trốn thuế

Nếu số tiền trốn thuế lớn, bạn có thể bị xử lý hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017):

Tội trốn thuế (Điều 200) có thể bị: Phạt tiền lớn Hoặc phạt tù (trong trường hợp nghiêm trọng)

Không phải cứ kê khai thấp là bị truy tố ngay, nhưng nếu:

- Giao dịch lớn

- Có dấu hiệu cố ý, lặp lại

- Bị thanh tra, kiểm tra

→ thì rủi ro này là có thật.

3. Hợp đồng công chứng ghi giá thấp - rủi ro tranh chấp

Hợp đồng mua bán được công chứng là căn cứ pháp lý chính. Nếu bạn ghi giá thấp: Khi xảy ra tranh chấp (ví dụ bên bán “lật kèo”): Tòa án thường căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng, Bạn rất khó chứng minh đã trả thêm tiền “ngoài hợp đồng”

👉 Nghĩa là: Bạn có thể mất phần tiền chênh lệch Hoặc rất khó đòi lại

4. Rủi ro khi bị hủy giao dịch / vô hiệu hợp đồng

Trong một số trường hợp: Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu (do giả tạo, che giấu giao dịch thật)

👉 Hệ quả: Các bên phải hoàn trả cho nhau Nhưng:

- Chỉ hoàn theo giá trên hợp đồng

- Phần tiền “ngoài” có thể mất trắng nếu không chứng minh được

Vì vậy

Hãy dừng lại và tự hỏi: “Mình đang tiết kiệm… hay đang đánh cược?”

Vì đôi khi: Cái giá phải trả không nằm ở ti:ề:n mà nằm ở hậu quả phía sau.