Trong thực tế, nhiều người mất kèo dù đã cọc vì hợp đồng không ràng buộc đủ mạnh. Đây là trường hợp rất hay gặp khi mua bất động sản.

1. Bản chất pháp lý của tiền cọc

Theo Hợp đồng đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015: Nếu bên bán phá kèo → phải trả lại tiền cọc + phạt cọc (gấp đôi) Nếu bên mua phá kèo → mất tiền cọc

Nghĩa là nếu bạn đã cọc 500 triệu, thì: Chủ nhà huỷ để bán cho người khác → phải trả bạn 1 tỷ (500 + 500)

2. Tình huống của này (rất thực tế)

Giá nhà: 8 tỷ Mày đã cọc: 500 triệu

Người khác: Trả thêm +500 triệu (tức là 8.5 tỷ)

Sẵn sàng “bù tiền đền cọc” cho chủ

Trong trường hợp này chủ nhà có huỷ kèo với mình thì họ cũng không thiệt và khả năng tiềm năng của BĐS này khá lớn nên người mua sau họ mới sẵn sàng trả tăng thêm cái phần tiền phạt của bạn.

3. Có nên tăng tiền cọc không?

Câu trả lời là Có thể, nhưng phải đi kèm điều kiện pháp lý mạnh hơn.

Nếu chỉ tăng tiền cọc:

👉 Bạn chỉ tăng “rủi ro cho mình”

👉 Không tăng khả năng giữ deal nếu hợp đồng vẫn lỏng

4. Cách giữ giao dịch trong trường hợp này (quan trọng nhất)

Trong trường hợp này, luật sư sẽ tư vấn nếu cọc thêm sẽ tăng chế tài trong hợp đồng:

4.1 Khoá chặt hợp đồng cọc (QUAN TRỌNG NHẤT)

Thêm điều khoản: Phạt cọc gấp 2 hoặc 3 lần

Ghi rõ: “Không được chuyển nhượng cho bên thứ 3 trong thời gian cọc”

Có thời hạn công chứng cụ thể.

Nếu cần, ký lại phụ lục ngay

4.2 Đẩy nhanh công chứng

Đặt lịch công chứng sớm nhất

Càng gần ký hợp đồng mua bán → càng khó lật kèo

4.3 Đặt thêm tiền nhưng có điều kiện

Nếu bạn muốn tăng cọc, thì phải:

- Không đưa tiền “miệng” - Phải ghi: “Tăng cọc = gia hạn + ràng buộc mạnh hơn”

- Nếu vi phạm → đền cao hơn (ví dụ 1.5–2 tỷ)

4.4 Giữ thế chủ động

Chủ động thanh toán nhanh

Chuẩn bị sẵn tài chính

Đừng để họ có lý do nói: “bên này chậm”

4.5 Đánh vào tâm lý người bán

Thực tế: Người bán sợ rủi ro pháp lý hơn là thêm tiền

Bạn cần cho họ thấy: Giao dịch nhanh Không rắc rối Không kiện tụng

👉 Nhiều khi giữ deal bằng “độ chắc chắn”, không phải tiền

5. Những rủi ro cần cảnh giác

Chủ cố tình: Không hợp tác Kéo dài → làm mày vi phạm thời hạn

Hợp đồng thiếu: Thời gian rõ ràng Điều khoản phạt cụ thể

👉 Đây là lý do nhiều người “mất nhà + mất luôn cọc”